Revision des Kauf- und Werkvertragsrecht

Wo findet das neue Recht Anwendung?

Wichtig zu wissen ist, dass das neue Recht nur auf Verträge Anwendung findet, die ab dem 1. Januar 2026 abgeschlossen werden. Auf Verträge, die vor dem 1. Januar 2026 abgeschlossen wurden, findet immer noch das bisherige Recht Anwendung.

Rügefrist

Bei Bauten, unbeweglichen Werken und beweglichen Sachen, die in ein unbewegliches Werk verbaut werden, gibt es neu eine Rügefrist von 60 Tagen für Mängel an der Baute oder am unbeweglichen Werk. Die Norm ist teilzwingender Natur. Sie kann somit nicht zu Ungunsten des Käufers oder Bestellers verkürzt werden.

Dies stellt eine signifikante Änderung dar. Nach dem bisherigen Recht mussten Mängel in jedem Fall sofort nach Ablieferung bzw. Prüfung der Sache oder des Werkes (soweit keine explizite oder konkludente Genehmigung vorlag) resp. bei verdeckten Mängeln nach deren Entdeckung gerügt werden, damit die entsprechenden Gewährleistungsrechte gewahrt blieben.

Die Änderungen finden bei folgenden Sachverhalten Anwendung:

Beim Kaufvertrag über Grundstücke greift die neue Regelung sowohl bei offenen als auch bei verdeckten Mängeln. Zudem findet sie Anwendung auf bewegliche Sachen, die bestimmungsgemäss in ein unbewegliches Werk eingebaut wurden, sofern sie die Mangelhaftigkeit des unbeweglichen Werkes verursachen.

Bei Werkverträgen über ein unbewegliches Werk greift die neue Regelung für offene und verdeckte Mängel. Zudem findet sie Anwendung für offene und verdeckte Mängel eines beweglichen Werks, wenn dieses bestimmungsgemäss in ein unbewegliches Werk eingebaut wurde und dessen Mangelhaftigkeit verursacht hat.

Ebenfalls findet die neue Regelung Anwendung auf Mängel eines Werks, das von einem Architekten oder Ingenieur erstellt und bestimmungsgemäss als Grundlage für die Erstellung des unbeweglichen Werks verwendet worden ist. Darunter sind z.B. Pläne zu verstehen.

Bei anderweitigen Kaufgegenständen oder Werken bleiben die bisherigen Regeln in Kraft und allfällige offene Mängel müssen somit weiterhin sofort nach Ablieferung bzw. Prüfung der Sache (soweit nicht bereits explizit oder konkludent genehmigt) oder bei verdeckten Mängeln nach deren Entdeckung gerügt werden.

Unverzichtbares Recht auf Nachbesserung

Nach dem neuen Recht erhalten Käufer eines Grundstücks mit einer Baute, die noch zu errichten ist oder weniger als zwei Jahre vor dem Verkauf neu errichtet wurde, ein Nachbesserungsrecht gegenüber dem Verkäufer. Die Nachbesserung kann anstelle weiterer Gewährleistungsrechte (wie Preiserlass oder allenfalls Rückabwicklung des Vertrages) geltend gemacht werden. Beim Zeitpunkt der Fristberechnung der zwei Jahres Frist ist auf das Verpflichtungsgeschäft abzustellen, also auf den Zeitpunkt, wo der Kaufvertrag notariell beurkundet wird.

Voraussetzung für die Geltendmachung der Nachbesserung ist, dass die verlangte Nachbesserung überhaupt möglich ist und die Nachbesserung dem Verkäufer nicht übermässige Kosten verursacht. Im Bereich der Annahme der übermässigen Kosten ist das Bundesgericht zurückhaltend. Das Nachbesserungsrecht des Käufers kann vom Verkäufer nicht im Voraus vertraglich eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. Ein Ausschluss wäre nichtig.

Diese neue Regelung hat zur Folge, dass die in der Praxis häufig anzutreffende Wegbedingung sämtlicher Gewährleistungsansprüche durch den Verkäufer nicht mehr möglich ist, sofern die Baute vor weniger als zwei Jahren errichtet wurde.

In diesem Punkt ist zudem bei Weiterverkäufen Vorsicht geboten. Verkauft ein Käufer innerhalb der ersten zwei Jahre an einen weiteren Käufer, so gilt die neue Regelung auch für ihn, obwohl er die Baute nicht erstellt hat und möglicherweise in einem gewissen Zeitpunkt die Nachbesserung nicht mehr an seinen Verkäufer weitergeben kann.

Bei Werkverträgen über die Erstellung eines unbeweglichen Werks oder über den Einbau eines beweglichen Werks in ein unbewegliches Werk gilt dieselbe Regelung. Nach den neuen Bestimmungen kann das Nachbesserungsrecht des Bestellers auch bei vorgenannten Werkverträgen nicht mehr vertraglich eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.

Dauer der Gewährleistung

Die Gewährleistungsfrist nach den neuen Bestimmungen beträgt für vorgenannte Sachverhalte 5 Jahre und kann vertraglich nicht verkürzt werden.

Bei einem Werk, das von einem Architekten oder Ingenieur erstellt und bestimmungsgemäss als Grundlage für die Erstellung des unbeweglichen Werks verwendet worden ist, beginnt die Frist mit Fertigstellung des unbeweglichen Werks zu laufen. Dies kann zur Folge haben, dass eine Gewährleistungsfrist, die bereits abgelaufen ist, wieder auflebt.

Ersatzvornahme bei Nachbesserung

Die neuen Bestimmungen im Werkvertragsrecht sehen im Zusammenhang mit der Nachbesserung durch den Unternehmer vor, dass der Besteller berechtigt ist, den Mangel (in der Regel nach Ansetzung einer angemessenen Nachfrist) durch Ersatzvornahme auf Kosten des sich in Verzug befindenden Unternehmers zu beseitigen oder beseitigen zu lassen, ohne dass es hierfür einer richterlichen Ermächtigung bedarf. Diese Änderung stellt eine Übernahme der bestehende Gerichtspraxis des Bundesgerichts dar.

Sollte eine Ersatzvornahme angedroht werden, ist Vorsicht geboten. Der Besteller kann ohne eine gerichtliche Anordnung die Ersatzvornahme vornehmen. Sollte eine solche Androhung ausgesprochen werden, empfiehlt es sich, zu kurze Nachbesserungsfristen umgehend und schriftlich zu beanstanden oder bei gerechtfertigter Androhung der Aufforderung zur Nachbesserung nachzukommen.