Grundstückgewinnsteuer: Praxisänderung im Kanton Bern ab 30. Juni 2026
Was ist die Grundstückgewinnsteuer?
Steuerpflichtig ist grundsätzlich, wer ein Grundstück im Kanton Bern veräussert, ein Recht an einem Grundstück einräumt oder veräussert oder als Miterbe an einem Grundstückgewinn beteiligt ist. Dieser Beitrag konzentriert sich auf die Veräusserung und somit insbesondere den Verkauf oder den Tausch eines Grundstückes.
Die Grundstückgewinnsteuer wird von der Verkäuferschaft geschuldet, die einen Gewinn erzielt. Dies ist ein wesentlicher Unterschied zur Handänderungssteuer, welche üblicherweise von der Käuferschaft bezahlt wird.
Wie berechnet sich die Grundstückgewinnsteuer?
1. Rohgewinn ermitteln
Die Bemessungsgrundlage der Grundstückgewinnsteuer ist der erzielte Rohgewinn. Dieser setzt sich zusammen aus der erhaltenen Gegenleistung (Erlös), abzüglich der sogenannten Anlagekosten. Unter den Anlagekosten versteht man den Erwerbspreis zuzüglich Aufwendungen. Aufwendungen sind insbesondere, aber nicht nur:
Kosten der Handänderung (inkl. vom Notar und vom Grundbuchamt erhobene Gebühren)
Provisionen und Auslagen für die Vermittlung des Kaufs oder Verkaufs
Wertvermehrende Aufwendungen (strikt abzugrenzen von werterhaltenden Aufwendungen wie zum Beispiel Reparaturkosten)
Beispiel: Eine Eigentümerin kauft im Jahr 2016 ein Einfamilienhaus für CHF 800'000.00. Für Notar und Grundbuch fallen CHF 4'000.00 an. Im Jahr 2025 lässt sie das Dachgeschoss ausbauen und bezahlt dafür CHF 60'000.00. Zehn Jahre nach dem Erwerb, im Jahr 2026, verkauft sie die Liegenschaft für CHF 1'200'000.00. Für die Vermittlung des Verkaufs bezahlt sie eine Maklerprovision von CHF 26'000.00.
Für die Berechnung des Rohgewinns werden zuerst die Anlagekosten zusammengestellt: Zum Erwerbspreis von CHF 800'000.00 kommen die Kosten der Handänderung von CHF 4'000.00, die wertvermehrenden Investitionen von CHF 60'000.00 sowie die Provision von CHF 26'000.00 hinzu. Damit betragen die Anlagekosten insgesamt CHF 890'000.00. Der Rohgewinn ergibt sich aus dem Verkaufserlös von CHF 1'200'000.00 abzüglich der Anlagekosten von CHF 890'000.00 und beträgt somit CHF 310'000.00.
H3: 2. Besitzesdauerabzug anwenden
Falls die steuerpflichtige Person das veräusserte Grundstück während mindestens fünf Jahren im Eigentum hatte, ermässigt sich der Grundstückgewinn um 2 % für jedes ganze Jahr seit dem Erwerb. Die maximale Ermässigung beträgt 70 % bei einer Besitzesdauer von 35 Jahren.
Im erwähnten Beispiel hatte die Eigentümerin das Grundstück während zehn Jahren im Eigentum. Der Grundstückgewinn vermindert sich somit um 20 % (10 × 2 %) des Rohgewinns. Der Rohgewinn von CHF 310'000.00 verringert sich um CHF 62'000.00 auf CHF 248'000.00 (steuerbarer Grundstückgewinn).
3. Steuersatz anwenden
Auf den ermittelten steuerbaren Grundstückgewinn werden verschiedene Steuersätze erhoben: der kantonale Steuersatz (variabel je nach Gewinnhöhe), der Gemeindesteuerfuss (abhängig vom Wohnort der veräussernden Person) sowie gegebenenfalls die Kirchgemeindesteuer (abhängig von der Konfession der veräussernden Person).
Bei einer Besitzesdauer von unter fünf Jahren wird zudem ein Zuschlag von 10 % bis 70 % auf dem geschuldeten Steuerbetrag erhoben.
In unserem Beispiel würde die geschuldete Grundstückgewinnsteuer rund CHF 82'000.00 betragen. Hätte die Eigentümerin das Grundstück Anfang 2025 gekauft – unter der Annahme, dass die Zahlen sonst gleich bleiben –, würde die geschuldete Steuer rund CHF 158'000.00 und somit fast das Doppelte betragen. Denn es kann nicht nur kein Besitzesdauerabzug geltend gemacht werden, es wird zusätzlich ein Zuschlag von 50 % erhoben. Dieses Beispiel zeigt die Bedeutung der Besitzesdauer deutlich auf.
Steueraufschub
Unter Steueraufschub versteht man, dass der Kanton den Grundstückgewinn nicht sofort besteuert, obwohl rechtlich ein Eigentumswechsel bzw. eine Veräusserung vorliegt. Die Steuer wird aufgeschoben und typischerweise erst dann erhoben, wenn später ein steuerlich definitiver Verkauf stattfindet.
Die zwei relevantesten Aufschubtatbestände sind die Ersatzbeschaffung und die unentgeltlichen Handänderungen.
1. Ersatzbeschaffung
Bei der Ersatzbeschaffung dürfte es sich um den relevantesten Aufschubtatbestand handeln. Damit der Aufschub gewährt wird, müssen vier Voraussetzungen erfüllt sein:
Das veräusserte Grundstück wurde selbst bewohnt
Das neu erworbene Grundstück wird ebenfalls selbst bewohnt
Das neu erworbene Grundstück wurde innerhalb von zwei Jahren vor oder nach dem Verkauf des veräusserten Grundstückes erworben
Der Verkaufserlös fliesst in den Erwerb des neuen Grundstückes (Reinvestition)
Wird nur ein Teil des Erlöses reinvestiert, kommt es zu einem teilweisen Aufschub. Der nicht reinvestierte Teil wird sofort besteuert.
2. Unentgeltliche Handänderung
Ein Steueraufschub ist auch bei einem Eigentumswechsel durch eine unentgeltliche Handänderung möglich. Darunter versteht man die Schenkung, den Erbgang (Erbfolge, Erbteilung, Vermächtnis) und den Erbvorbezug.
Der Erbvorbezug muss zwingend an gesetzliche oder eingesetzte Erbinnen oder Erben ausgerichtet werden. Er gilt auch dann noch als unentgeltlich, wenn die Gegenleistung der übernehmenden Person ausschliesslich aus gewissen gesetzlich definierten Leistungen besteht – etwa der Übernahme der Hypothek oder der Verpflichtung zu Ausgleichsleistungen an Miterben.
Gemäss der bisherigen Praxis der Steuerverwaltung des Kantons Bern wurde bei Schenkungen unterschieden, ob diese an gesetzliche oder eingesetzte Erbinnen und Erben oder an Nichterbinnen und Nichterben erfolgten. Bei Schenkungen an erstere wurde der Steueraufschub auch dann gewährt, wenn eine der obengenannten Gegenleistungen erbracht wurde. Demgegenüber konnte bei Schenkungen an Nichterbinnen und Nichterben nur dann ein Steueraufschub gewährt werden, wenn keine Gegenleistung erbracht wurde (reine Schenkung).
Die Praxisänderung per 30. Juni 2026
Das Bundesgericht hat in einem Urteil vom 22. Dezember 2025 festgehalten, dass die Grundstückgewinnsteuer bei einer gemischten Schenkung vollständig aufzuschieben ist. Dies hat die Steuerverwaltung des Kantons Bern dazu veranlasst, ihre bisherige Praxis beim Aufschub bei unentgeltlichen Handänderungen zu ändern.
Gemischte Schenkung
Bei einer gemischten Schenkung wird neu in jedem Fall die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben – unabhängig davon, ob diese an gesetzliche Erben oder an Dritte erfolgt.
Eine gemischte Schenkung liegt vor, wenn ein Grundstück übertragen wird, zwischen Leistung und Gegenleistung ein offensichtliches Missverhältnis besteht (der Kaufpreis also deutlich unter dem Marktwert liegt) und bezüglich dieser Differenz ein Schenkungswille vorliegt. Ein offensichtliches Missverhältnis wird angenommen, wenn die Gegenleistung höchstens dem amtlichen Wert entspricht. Ist die Gegenleistung höher als der amtliche Wert, liegt keine gemischte Schenkung vor und ein Steueraufschub ist ausgeschlossen.
Erbvorbezug
Auch hier gilt grundsätzlich, dass die Gegenleistung den amtlichen Wert nicht übersteigen darf, damit die Steuer aufgeschoben wird. Ein Aufschub ist zudem möglich, wenn einzig eine im Gesetz ausdrücklich erwähnte Gegenleistung erbracht wird – die Übernahme der Hypothek durch die übernehmende Person oder die Verpflichtung zu Ausgleichsleistungen an Miterben. Dies gilt selbst dann, wenn diese Gegenleistung den amtlichen Wert übersteigt.
Key Takeaway
Ab sofort ist bei jeder Veräusserung eines Grundstückes im Kanton Bern der Steueraufschub möglich, sofern die Gegenleistung den amtlichen Wert des Grundstückes nicht übersteigt. Eine sorgfältige Abklärung bleibt dennoch unabdingbar: Die Steuerverwaltung könnte unter Umständen etwas als Gegenleistung qualifizieren, das nicht ausdrücklich als Teil des Kaufpreises im Vertrag erwähnt wird.
Wir unterstützen unsere Klientinnen und Klienten, indem wir die Transaktion nicht nur zivilrechtlich sauber abwickeln, sondern auch die steuerliche Gegenleistung umfassend abgrenzen. Dazu prüfen wir insbesondere, ob neben dem Kaufpreis weitere wirtschaftliche Leistungen vereinbart sind – etwa die Übernahme einer Hypothek – und bilden diese im Vertrag klar und nachvollziehbar ab.
