Das Bauhandwerkerpfandrecht

Du bist Handwerker bzw. Unternehmerin und der Bauherr bezahlt Dich nicht, obwohl Du Deine Arbeit vertragsgemäss erbracht hast? In diesem Blog erklären wir Dir, wie Du mit diesem finanziellen Risiko umgehen und Deine Werklohnforderung sichern kannst.

Ausgangslage

Handwerker bzw. Unternehmer erbringen ihre Arbeiten oft vor der Bezahlung. Damit sind sie dem Risiko ausgesetzt, dass die Bauherren sie trotz erbrachter Leistung nicht bezahlen. Tritt diese Situation ein, haben die Handwerker bzw. Unternehmer bei vereinbarter etappenweiser Vergütung die Möglichkeit ihre weiteren Arbeiten einzustellen und somit einen noch grösseren Schaden abzuwenden. Doch wenn bereits alle Bauarbeiten erbracht wurden, steht diese Möglichkeit nicht mehr zur Verfügung. Das Material kann auch nicht mehr ausgebaut werden. Dies, weil das Material mit seinem Einbau zum Bestandteil des fremden Grundstücks wird und in das Eigentum des Grundeigentümers übergeht. Für diesen Fall kennt das Schweizer Recht aber einen besonderen Schutz für die Lohnforderungen der vorleistungspflichtigen Handwerker bzw. der Unternehmer: das Bauhandwerkerpfandrecht.

Was ist das Bauhandwerkerpfandrecht?

Das Bauhandwerkerpfandrecht gewährt den Handwerkern bzw. Unternehmern für ihre Lohnforderungen ein gesetzliches Pfandrecht am Grundstück, auf welchem sie ihre Arbeiten erbracht haben (Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 und Abs. 2 ZGB sowie Art. 839-841 ZGB). Dabei kommt es nicht darauf an, ob der nicht zahlende Bauherr auch der Eigentümer des Grundstücks ist, auf welchem die Arbeiten erbracht wurden. Mit Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts in das Grundbuch haftet das bebaute Grundstück für die ausstehenden Werklohnforderungen des Handwerkers bzw. Unternehmers. Dies bedeutet, dass wenn der Bauherr die geschuldete Werklohnforderung nicht bezahlt, der Handwerker bzw. Unternehmer das Grundstück betreibungsrechtlich verwerten lassen und seine Werklohnforderung aus dem Verwertungserlös decken kann.

Welches sind die Voraussetzungen des Bauhandwerkerpfandrechts?

  • Ausgangspunkt ist das Bestehen eines Werkvertrages (Art. 363 ff. OR) und eine auf diesem Vertrag basierende unbezahlte Werklohnforderung.

  • Der Handwerker bzw. Unternehmer muss Arbeiten (mit oder ohne vorgängige Lieferung des Materials) auf einem Grundstück erbracht haben. Reine Materiallieferungen sind nur in Ausnahmefällen bauhandwerkerpfandberechtigt. Das Gesetz nennt exemplarisch drei baupfandberechtigte Arbeiten: Abbrucharbeiten, Gerüstbau und Baugrubensicherung. Da diese gesetzliche Aufzählung nicht abschliessend ist, ist stets im Einzelfall zu prüfen, ob eine bauhandwerkerpfandberechtigte Leistung des Handwerkers bzw. des Unternehmers vorliegt oder nicht.

  • Die Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts muss innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Frist erfolgen. Diese Frist beginnt mit dem Abschluss des Werkvertrages und endet vier Monate nach Vollendung der Arbeiten. Die viermonatige Frist beginnt mit Vollendung der letzten wesentlichen Arbeiten. Nebensächliche Arbeiten sowie spätere Verbesserungs- bzw. Garantiearbeiten haben keinen Einfluss auf die Fristberechnung. Wichtig ist, dass das Bauhandwerkerpfandrecht vor Ablauf der viermonatigen Frist tatsächlich im Grundbuch eingetragen sein muss. Die Stellung des Begehrens ans Gericht alleine reicht für die Einhaltung der Frist nicht aus.

Wie kann das Bauhandwerkerpfandrecht geltend gemacht werden?

In der Praxis anerkennen die Grundeigentümer die Werklohnforderungen des Handwerkers bzw. Unternehmers in der Regel nicht freiwillig, insbesondere dann nicht, wenn nicht sie, sondern ein Dritter, der nicht zahlende Bauherr ist.

Der Handwerker bzw. Unternehmer muss in solchen Fällen beim zuständigen Gericht ein Begehren um provisorische Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts ins Grundbuch stellen und seinen Anspruch glaubhaft darlegen. Ein strikter Beweis wird nicht vorausgesetzt. Eine Tatsache ist glaubhaft gemacht, wenn für deren Vorhandensein gewisse Elemente sprechen, selbst wenn das Gericht noch mit der Möglichkeit rechnet, dass es sich nicht so zugetragen hat. Gegenpartei ist dabei immer der Grundeigentümer, auch wenn der nichtzahlende Bauherr ein Dritter ist. Dieses Begehren des Handwerkers bzw. Unternehmers wird in einem schnellen Verfahren abgehandelt, da aufgrund der viermonatigen Frist zeitliche Dringlichkeit besteht. Steht der Ablauf der viermonatigen Frist kurz bevor, besteht sogar besondere zeitliche Dringlichkeit. In diesem Fall besteht die Möglichkeit, die Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts superprovisorisch zu beantragen, das heisst, ohne Anhörung des Grundeigentümers in einem noch schnelleren Verfahren.

Wenn das Gericht dem Handwerker bzw. Unternehmer glaubt, weist es einerseits das Grundbuchamt an, das Bauhandwerkerpfandrecht vorläufig einzutragen, und andererseits wird dem Handwerker bzw. Unternehmer eine weitere Frist gesetzt, um gerichtlich die definitive Eintragung in einem weiteren normalen Verfahren zu verlangen.

Zuständig ist jeweils das erstinstanzliche Zivilgericht am Ort, wo das Grundstück im Grundbuch eingetragen ist.

Spezialfall: Grundstücke des Staates

Bei Grundstücken, die dem Staat gehören (Bund, Kanton oder Gemeinde) muss unterschieden werden, wozu die Grundstücke dienen. Grundstücke welche dem Staat hauptsächlich als Kapitalanlage dienen, können mit einem Bauhandwerkerpfandrecht belastet werden. Grundstücke des Staates, die unmittelbar der Erfüllung einer öffentlichen Aufgabe dienen (z.B. Verwaltungsgebäude, Schulhäuser etc.) können demgegenüber nicht mit einem Bauhandwerkerpfandrecht belastet werden.

Fazit

Auch wenn der Bauherr nicht bezahlt, muss nicht zwingend der vorleistungspflichtige Handwerker bzw. Unternehmer das finanzielle Risiko tragen. Mit der fristgerechten Eintragung des Bauhandwerkerpfandrecht kann der Handwerker bzw. Unternehmer seine offene Werklohnforderung sicherstellen.  

Hast Du Fragen zur Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts oder verweigert der Bauherr Deine Werklohnzahlung, beraten Dich unsere Baurechtsexperten gerne.

Weitere Informationen zum Thema Baurecht.

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