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ZONENKONFORMITÄT VON GEWERBERÄUMEN

Du bist Unternehmer/in und baust Dir Deine Geschäftsräumlichkeiten auf oder bist auf der Suche nach einem geeigneten Geschäftsstandort? Hast Du Dir schon einmal Gedanken über die Zonenkonformität Deines Standortes gemacht, auch wenn Du nicht vorhast, etwas in Deinen Räumlichkeiten umzubauen? Wieso Du dies unbedingt tun solltest, erfährst Du in diesem Blogbeitrag.

Raumplanung in der schweiz

In der Schweiz ist jede Fläche parzellengenau in bestimmte Zonen eingeteilt. Grundsätzlich wird zwischen Bau-, Landwirtschafts- und Schutzzonen unterscheiden. Innerhalb dieser Zonen gibt es wiederum verschiedene Unterzonen, die durch die jeweiligen Gemeinden umschrieben und festgelegt werden. Je nach Gemeinde gibt es unterschiedliche Zonen mit unterschiedlichen Vorgaben.

wann brauchst du eine baubewilligung?

Damit geplante Bauten bzw. Umnutzungen auf ihre Baurechts- bzw. Zonenkonformität geprüft werden können, muss, wer ein Bauvorhaben oder eine Umnutzung plant, vor deren Realisierung grundsätzlich eine Baubewilligung einholen (vgl. detaillierte Auflistung in Art. 4 ff. Baubewilligungsdekret des Kantons Bern).

Was ist eine zonenfremde nutzung?

Was innerhalb der jeweiligen Zone genau erlaubt ist und was nicht, hängt von den kommunalen Baureglementen ab. Im Zweifelsfall lohnt es sich, nachzufragen, ob Deine Änderungen oder die geplante Nutzung in der Zone, in welcher Du diese realisieren möchtest, erlaubt sind.

gewerbe in der wohnzone

Innerhalb der Bauzone wird zwischen Wohn-, Misch-, Kern-, Arbeits- und eventuell weiteren gemeindespezifischen Zonen unterschieden. Die Eigenschaften der jeweiligen Zone sind detailliert in den kommunalen Baureglementen geregelt.

Im Kanton Bern sind gemäss Art. 90 Abs. 1 Bauverordnung des Kantons Bern in Wohnzonen grundsätzlich nur stille Gewerbebetriebe zulässig. Als still gelten Gewerbebetriebe dann, wenn sie wenig quartierfremden Publikums- und Zubringerverkehr mit sich bringen und geringe Emissionen verursachen. Unter den Emissionsbegriff fallen auch ideelle Emissionen. Beispielhaft treten durch das Verhalten der Besucher/Nutzer bei Sexshops oder Sterbehilfedomizilen übermässige ideelle Emissionen auf.

Handwerksbetriebe wie Schreinereien, Schlossereien, Garagen oder mechanische Werkstätten gelten als mässig störende Betriebe und sind je nach Gemeinde und Art der Wohnzone zulässig oder nicht. In einer reinen Wohnzone sind solche Betriebe grundsätzlich nicht zulässig.

Gewerbebauten, die zum Zeitpunkt des Baus zonenkonform errichtet wurden, jedoch in der Zwischenzeit eine Umzonung erfahren haben und damit nicht mehr zonenkonform sind, können im Rahmen der Bestandesgarantie (Art. 37a Raumplanungsgesetz und Art. 43 Raumplanungsverordnung) modernisiert, umstrukturiert und auch umgenutzt werden. Ein solches Vorhaben bedarf einer Baubewilligung und darf grundsätzlich den Rahmen des Bestehenden nicht überschreiten.

gewerbe in sonstigen bauzonen

Welche Gewerbe in Misch- und Kernzonen zulässig sind, wird in den einzelnen Gemeinden unterschiedlich bestimmt. Generell kann gesagt werden, dass in Misch- und Kernzonen meist emissionsstärkere Gewerbe zulässig sind, als in Wohnzonen. In Kernzonen gelten betreffend die bauliche Ausgestaltung meist strengere Auflagen (z.B. bei der Beschriftung), als in Wohnzonen, da Kernzonen häufig unter besonderem Schutz stehen.

Arbeitszonen (auch Gewerbe- oder Industriezonen genannt) stellen für gewöhnlich die unproblematischsten Zonen dar, wenn es um die (Um-)Nutzung von bestehenden Bauten als Gewerberäumlichkeiten geht. Diese Zonen sind für die gewerbliche Nutzung geschaffen worden. Sofern keine baulichen Änderungen vorgenommen werden (z.B. keine grössere Reklame angebracht wird), muss in diesen Zonen bei ähnlicher Nutzungsart (z.B. Schreinerei zu Schlosserei) keine Bewilligung für eine Umnutzung eingeholt werden. Anders sieht es aus, wenn z.B. Fragen der Erschliessung aufkommen oder Dritte von der Umnutzung betroffen sind.

gewerbe in landwirtschaftszonen

In der Landwirtschaftszone braucht eine zonenfremde Nutzung grundsätzlich eine Ausnahmebewilligung. Sämtliche Nutzungsarten, die nicht landwirtschaftlicher Natur sind, gelten als zonenfremd. Beispielsweise sind eine Schreinerei, eine Schlosserei, ein Verkaufsladen, eine «Besenwirtschaft», ein Coiffeursalon, eine mechanische Werkstätte, eine Einrichtung für Ferien auf dem Bauernhof, die Vermietung von Pferden an Dritte, eine Pferdepension oder ein Partyraum keine landwirtschaftlichen Nutzungsarten. Sie können in der Landwirtschaftszone nur bei Vorliegen einer Standortgebundenheit und dem Ausbleiben von neuen Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt bewilligt werden.

Können landwirtschaftliche Gewerbe im Sinne des bäuerlichen Bodenrechts ohne ein Zusatzeinkommen nicht weiterbestehen, so können Umnutzungen zur Einrichtung eines betriebsnahen nichtlandwirtschaftlichen Nebenbetriebs in bestehenden Bauten und Anlagen bewilligt werden. Hierbei müssen die vorangehend genannten Voraussetzungen nicht erfüllt sein.

Zusammengefasst kann festgehalten werden, dass eine Umnutzung in der Landwirtschaftszone stets einer Bewilligung bedarf.

konsequenzen nicht zonenkonformer gewerbe

Was passiert nun, wenn ein Gewerbe nicht zonenkonform betrieben wird respektive keine Bewilligung für die Umnutzung vorliegt? Wenn keine Bewilligung für die Umnutzung vorliegt, die Umnutzung bewilligungsfähig ist, kann die Bewilligung im Rahmen eines nachträglichen Baugesuchs eingeholt werden. Wird in einem nachträglichen Baubewilligungsverfahren keine Baubewilligung erteilt, kann die Baupolizeibehörde ein Benützungsverbot oder die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands unter Androhung der Ersatzvornahme verordnen bzw. die praktizierte Nutzung untersagen. Zudem kann der Bauherr in beiden Fällen mit einer Busse von CHF 1’000.00 bis CHF 40’000.00 bestraft werden.

Es empfiehlt sich vor einer Umnutzung zu prüfen, ob die angedachte Nutzung zonenkonform ist und nachzufragen, wie bei der angedachten Umnutzung vorgegangen werden muss. So können unnötige Aufwände, Strafen, Benützungsverbote oder Widerherstellungsverfügungen umgangen werden.

Gerne unterstützen wir Dich bei Deinem Bauvorhaben oder einer geplanten Umnutzung Deiner Baute.

AUTOR

Cédric Miehle

MLaw
Rechtsanwalt
Associate & Head of Junior Associates
CAS Öffentliche Beschaffung

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