Allgemein, Sonstiges

architecture-1719526_1920

Stockwerkeigentümergemeinschaft: Wer darf klagen?

«Ein halbes Haus ist eine halbe Hölle»: das Stockwerkeigentum führt seit seiner Einführung 1965 immer wieder zum Streit. Die nicht vereinbarte übermässige Nutzung gemeinschaftlicher Räume, Immissionen durch Lärm oder Rauch sowie Mängel am Gebäude, um einige Beispiele zu nennen, führen schnell zum Zwist. So gibt es Streit innerhalb der Stockwerkeigentümergemeinschaft selbst oder auch mit aussenstehenden Dritten. Finden solche Auseinandersetzungen ihren Weg zum Gericht, streiten sich bald nicht nur die betroffenen Nachbarn, sondern auch die Juristen, wenn auch oft um etwas andere Fragen.

Da die Stockwerkeigentümergemeinschaft gemäss Art. 712l Abs. 2 ZGB unter ihrem eigenen Namen klagen und beklagt werden kann, ist ein beliebter juristischer Streitpunkt in diesem Zusammenhang die Aktiv- und Passivlegitimation. Die Aktivlegitimation entscheidet, wer den strittigen Anspruch geltend machen kann und die Passivlegitimation, gegen wen dieser Anspruch geltend gemacht werden kann. Eine fehlerhafte Beurteilung der Legitimation führt zur Abweisung der Klage unter Kostenfolge und kann diverse weitere Nachteile verursachen (bspw. die Verjährung des Anspruchs gegenüber der richtigen, passivlegitimierten Partei).
 
Die Bestimmung der aktiv- und passivlegitimierten Personen kann sich simpel gestalten: A verkauft B eine Trinkflasche, B bezahlt aber den vereinbarten Kaufpreis nicht. A hat einen Anspruch auf Bezahlung des vereinbarten Kaufpreises von B; folglich ist A aktiv- und B passivlegitimiert. Erheblich schwieriger gestaltet sich dies, sobald mehrere Personen oder eine Miteigentümergemeinschaft involviert sind. Es gibt keine allgemeingültige Antwort für sämtliche Ansprüche einer Stockwerkeigentümergemeinschaft oder der einzelnen Stockwerkeigentümer in Bezug auf die Aktiv- und Passivlegitimation. Die Aktiv- und Passivlegitimation muss jeweils einzeln anhand des geltend gemachten Anspruchs geprüft werden. Die folgenden Beispiele sollen veranschaulichen, wie nur leicht unterschiedliche Konstellationen zu völlig verschiedenen Aktiv- oder Passivlegitimationen führen können:
 
 

Renovation Badezimmer

 
Ein Stockwerkeigentümer beauftragt ein Unternehmen damit, sein Badezimmer nach seinen Wünschen zu renovieren. Entstehen bei der Renovation Mängel (bspw. der Plattenboden wird unsauber verlegt), ist fraglich, wer nun gegen wen vorgehen kann. Der Vertrag zur Renovation besteht ausschliesslich zwischen dem Stockwerkeigentümer und dem Unternehmen. Die Mängelrechte stehen folglich dem Stockwerkeigentümer zu. Er ist aktivlegitimiert, das beauftragte Unternehmen passivlegitimiert.
 
 

Renovation gemeinschaftliche Waschküche

 
Die Stockwerkeigentümer beauftragen einen Unternehmer damit, die gemeinschaftliche Waschküche zu renovieren. Auch bei dieser Renovation entstehen Mängel (bspw. Feuchtigkeitsentwicklung durch mangelnde Lüftung). Hat die Stockwerkeigentümergemeinschaft die Renovation beschlossen, schliesst sie üblicherweise auch den Vertrag mit dem Unternehmer ab und verfügt über die daraus fliessenden Mängelrechte. Folglich ist die Stockwerkeigentümergemeinschaft aktivlegitimiert. Die Durchsetzung dieser Rechte ist regelmässig Aufgabe des Verwalters der Stockwerkeigentümergemeinschaft, welcher im Namen der gesamten Stockwerkeigentümergemeinschaft klagt. Passivlegitimiert ist in diesem Fall der Unternehmer.
 
In diesem Zusammenhang ist auch die Ausgangslage zu bedenken, dass ein im Sonderrecht stehender Teil besonders von einem Mangel betroffen sein kann. Im Rahmen dieses Beispiels könnte die Feuchtigkeitsentwicklung in der Waschküche zu Schimmelbildung in der Wohnung darüber führen. In diesem Fall wäre der betroffene Eigentümer auch ohne Zustimmung der restlichen Stockwerkeigentümergemeinschaft für die Geltendmachung von Mängelrechten aktivlegitimiert. Passivlegitimiert ist auch in diesem Fall der Unternehmer.
 
 

Strittige Nutzung von gemeinschaftlichem Raum

 
Der Veloraum, der allen Stockwerkeigentümern zur gemeinschaftlichen Nutzung zur Verfügung steht, ist gemäss Reglement ausschliesslich zum Abstellen von regelmässig benutzten Fahrrädern gedacht. Stockwerkeigentümer A stellt im Eingangsbereich des Veloraums dauerhaft einen verschliessbaren Werkzeugkasten für die Reparatur seines Fahrrads hin. Dies wird während einigen Monaten von allen Stockwerkeigentümern geduldet, bis Stockwerkeigentümer B über den Kasten stolpert und A erfolglos bittet, den Kasten wegzuräumen.
 
Hier lohnt sich ein genauerer Blick auf die Aktivlegitimation: Darf nun Stockwerkeigentümer B die Beseitigung gerichtlich verlangen oder ist die Stockwerkeigentümergemeinschaft ausschliesslich klageberechtigt?
 
Jeder Stockwerkeigentümer hat im vereinbarten Rahmen ein Benutzungsrecht an den gemeinschaftlichen Räumen. Somit ist jeder Stockwerkeigentümer befugt, sich gegen ungerechtfertigte Einwirkungen auf sein Eigentum (also Einwirkungen ohne Legitimation durch ein Reglement) zu wehren, auch gegen solche von anderen Stockwerkeigentümern. Solche Klagen können von jedem Stockwerkeigentümer erhoben werden, selbst wenn die anderen Stockwerkeigentümer mit der Störung einverstanden sind (BGE 95 II 397). Zudem ist auch die Stockwerkeigentümergemeinschaft klageberechtigt, da die Gemeinschaftsräume in ihren Verwaltungsbereich gehören.
 
 

Stolperfalle Schiedsklausel

 
Wie zu Beginn erwähnt, ist das Stockwerkeigentum regelmässig Ausgangspunkt für Streitigkeiten. Viele Stockwerkeigentümergemeinschaften sind sich dessen, auch bereits vor der Gründung, bewusst. Aus diesem Grund wird in vielen Reglementen von Stockwerkeigentümergemeinschaften eine Schiedsklausel eingeführt. Dies entzieht Streitigkeiten innerhalb der Stockwerkeigentümergemeinschaft der Zuständigkeit der staatlichen Gerichte und ordnet diese einem Schiedsgericht zu. Schiedsklauseln werden üblicherweise in der Hoffnung auf schnellere und kostengünstigere Verfahren eingeführt.
 
Vor Einreichung einer Klage empfiehlt sich deshalb, neben der Sicherstellung der Aktivlegitimation auch zu prüfen, ob und in welchem Umfang eine Schiedsklausel besteht. Wäre ein Schiedsgericht für die Streitigkeit zuständig, kann die beklagte Partei bis zur ersten Stellungnahme (gemäss einigen Lehrmeinungen sogar bis zum Urteilszeitpunkt) eine Unzuständigkeitseinrede geltend machen. Heisst das Gericht die Einrede gut, wird es mangels Zuständigkeit nicht auf die Klage eintreten. Sofern keine relevante Frist verstrichen ist, kann die Forderung nach dem Nichteintretensentscheid beim Schiedsgericht hängig gemacht werden. Wenn sie auch nicht zwingend einen Rechtsverlust verursacht, führt eine solche Doppelspurigkeit doch sicherlich zu Zusatzaufwand und Mehrkosten, weshalb die Anwendbarkeit einer Schiedsklausel möglichst früh geprüft werden sollte.
 
 

Fazit

 
Nur weil eine Stockwerkeigentümerschaft in einer Streitigkeit involviert ist, muss sie nicht zwingend aktiv- oder passivlegitimiert sein. Die Stockwerkeigentümer können und müssen diverse ihrer Rechte ohne die Stockwerkeigentümergemeinschaft durchsetzen. Die Zustimmung der übrigen Stockwerkeigentümer ist in diesen Fällen nicht notwendig.

AUTOREN

Cédric Miehle

MLaw
Rechtsanwalt
Associate & Head of Junior Associates

Leandra Gafner

MLaw
Junior Associate

Neueste Blogeinträge

Das Arbeitszeugnis

Das Arbeitszeugnis

Rund die Hälfte aller arbeitsrechtlichen Streitigkeiten betrifft das Arbeitszeugnis. Worauf Du als Arbe...

Zum Post

WIE GESTALTE ICH EIN BEWERBUNGSGESPRÄCH RICHTIG?

WIE GESTALTE ICH EIN BEWERBUNGSGESPRÄCH RICHTIG?

Das Bewerbungsgespräch verschafft Dir ein Bild Deines Bewerbers und dient als Basis für die Einstellung Dein...

Zum Post

DAS VERWALTUNGSRATS- PROTOKOLL. PFLICHT ODER PAPIERTIGER?

DAS VERWALTUNGSRATS- PROTOKOLL. PFLICHT ODER PAPIERTIGER?

Als Mitglied des Verwaltungsrats kannst Du persönlich haftbar werden. Vom Startup bis zum Grosskonzern gilt:...

Zum Post

Blogserie Mitarbeiterbeteiligungen I

Blogserie Mitarbeiterbeteiligungen I

Du möchtest Deine Mitarbeitenden am Unternehmen beteiligen. Vielleicht um sie zu motivieren, um ihnen Anreiz...

Zum Post